城市更新是通过维护、整建、拆除、完善公共资源等合理的新陈代谢方式优化城市空间资源配置，推动可持续发展的系统性工程。陈占祥于1980年代提出“新陈代谢”理念，吴良镛1990年代创立“有机更新”理论。于今在2001年首次提出“城市更新”概念。西方城市更新始于1958年荷兰会议。

凤凰台数字生活街区即将竣工，位于南京秦淮区，东至愚园、西至“悦动·新门西”产业园，建筑面积约16.7万平方米。建成后将集文化景区、历史街区与智慧园区于一体，形成“三区融合”活力片区，为城市注入新的发展动能，为城市更新提供新的样本。

2025年12月15日，安徽省文化和旅游厅与池州市人民政府联合启动“‘创客在池’首届文旅创新创业群英汇”。活动围绕青创、乡创、文创三大主题，并设立文旅创业梦想基金等专项扶持政策，涉及城市更新、乡村振兴和传统文化活化领域，通过更新池州的具体街区和村落等存量空间，打造具有地域特色的文旅新场景和新业态。

2025年12月，石家庄“织音1953”工业遗存改造项目摘得《2025年度北美PI设计大奖》和《2025年度第十六届APDC亚太设计精英邀请赛》双项国际殊荣。项目坐落于原石家庄纺织厂旧址，承载着城市工业记忆，秉持“修旧如旧，依旧焕新”理念，通过系统性更新策略转型为集文化、艺术与休闲功能于一体的城市新地标，为同类项目提供可借鉴范本。未来计划深化“工业遗存+文化创意+城市生活”融合模式，举办活动提升文化软实力。

2025年12月18日，繁昌区法院通过涉诉资产出清工作推动低效用地和闲置厂房盘活，为新能源汽车、绿色食品、装备制造等重点产业项目落地释放空间，相关工作报告获区委主要领导批示。法院健全府院联动机制，深化破产审判和执行攻坚，下一步计划聚焦城市更新等重点领域深化司法服务机制。

2025年12月18日，大庆“阿木塔之眼”和兰德湖艺术中心喜获2025美国UN设计大奖综合功能建筑、更新改造建筑类金奖。阿木塔之眼的设计灵感源于蒙古包这一古老的环状图腾，建筑在统一的弧形屋顶下容纳了咖啡、轻食、展览与会客功能，四面通透的玻璃幕墙将草原景色完整引入室内。阿木塔景区焕新运营以来累计接待游客近6万人次，其中“阿木塔之眼”等设施吸引游客打卡。兰德湖艺术中心将原闲置“红酒广场”建筑焕新为复合型城市公共会客厅，于2025年9月下旬投用，累计接待国内外游客近2万人次。大庆以“城市更新+”模式打造文旅新地标，激活文旅产业融合发展，推动城市向内涵提升式转变。

2025年12月21日，西安市临潼区新区综合安置区预计于2025年底建成交付。项目占地面积约113.6亩，主要建设23栋住宅楼，其中2024年底已建成4栋并完成分房，2025年底将建成交付19栋。安置区紧邻凤渭路主干道，地理位置优越，周边医疗、养老、教育等资源丰富。项目配备了电动车充电棚、篮球场、物联网传感器和公共视频监控等智能化设施，可对消防、市政设施及环境进行多维度实时监测。

2025年12月24日，位于北京中轴线与北三环交会处的远洋安贞广场举行揭牌仪式。其前身是建于90年代初的安贞华联商厦，在远洋集团系统性重塑下，以绿色、健康、活力、共享为核心理念转型为城市核心区稀缺的“绿氧”综合体。改造中按LEED NC认证标准进行空间革新，如拔除结构柱创造通高中庭、构建立体采光网络，并定位为融合企业总部办公与复合商业功能的稀缺企业总部独栋办公精品，已与广成健康集团达成战略合作。该项目是北京城市更新的生动样本，为存量激活提供了实践案例。

2025年5月2日中共中央办公厅 国务院办公厅发文《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》。

国新办2025年5月20日就《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况举行新闻发布会。国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在回答记者提问时表示，中央经济工作会议指出，要大力实施城市更新。4月25日召开的中央政治局会议要求，要加力实施城市更新行动。城市是经济高质量发展、人民群众高品质生活的重要空间。实施城市更新行动，既有利于补齐城市基础设施短板，提高城市发展的可持续性和宜居性，又有利于释放巨大内需潜力，培育发展新动能。

6月4日，财政部、住房城乡建设部公示2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，拟支持的20个城市为(按行政区划排序)： 北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

8月28日，据新华社，中共中央、国务院发布关于推动城市高质量发展的意见。其中提到，在培育壮大城市发展新动能中，要激活城市存量资源潜力。要全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制。加强和规范存量城市基础设施资产管理，提高运行效能。优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地。营造高品质城市生活空间方面，系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区，科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡，因地制宜发展保障性住房。

2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行。会议将提振内需列为首要任务，并将城市更新独立提至内需部分，使其成为拉动投资的引擎之一。

2025年12月16日，全国政协委员沈爱红在相关讲话中强调，应以智慧城市建设为方向，推动城市更新与民生发展深度融合，具体包括建立以智慧城市为引领的城市体检、规划、设计、更新、治理一体化闭环推进机制，构建现代化基础设施体系，推进城市数字底座建设，构建覆盖民生服务、应急管理、环境治理的“城市生命指征体系”，并实施15分钟生活圈、社区智能配送、智慧物业、智慧停车等民生服务措施。全面摸清城市房屋、设施、土地等家底。

同日，全国政协常委张连起在解读2025年中央经济工作会议时指出，会议以“八个坚持”的系统部署强调“内需主导”，将城市更新作为拉动内需的引擎之一，与“两重项目”统筹推进，并涉及优化房地产、汽车等领域行政性限购改革以及“好房子”建设，以释放消费潜力和平衡发展与安全。

2025年12月22日，十二届上海市委八次全会召开，审议通过《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。上海明确“十五五”是“乘势而上的全面发力期、转型升级的攻坚决胜期”。

2025年12月23日，国家发展改革委宣布“十四五”规划102项重大工程如期完成规划目标任务，其中城市更新、城市地下管网建设改造等项目有序推进，并在促进经济增长、保障改善民生、夯实安全基础等方面发挥了重要作用。

2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议总结了2025年城市更新进展，并部署了2026年工作重点。会议突出强调了城市更新在推进现代化人民城市建设中的核心地位，并与城镇老旧小区改造等重点任务协同推进。包括编制实施“十五五”城市更新专项规划、抓好城市体检和更新试点、实施一批民生工程、发展工程、安全工程，精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、“温暖工程”建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质，高质量实施“两重”“两新”项目建设，持续开展地下管网改造和综合管廊建设，常态化推进城市燃气管道老化更新改造（力争完成改造各类燃气管道3万公里），积极开展新型城市基础设施建设，持续建设城市排水防涝工程体系、城市基础设施生命线安全工程，以及高效能推进城市治理，包括建立城市管理统筹协调机制、发挥“一委一办一平台”作用、深入开展城市管理进社区工作、运用“接诉即办”机制、深化城市管理和执法体制改革、推进执法队伍标准化规范化建设等。城市更新作为稳投资、扩内需的重要举措，预计将进一步释放政策红利。

2025年12月24日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。住房城乡建设部部长倪虹表示，长远看，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整还有广阔的空间，房地产拥有较大的发展潜力，二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势。中央经济工作会议指出，要着力稳定房地产市场，因城施策“控增量、去库存、优供给”。住房城乡建设部表示，2026年将从供地、收储等多个方面来着力稳定房地产市场。倪虹指出，房地产过剩的城市要停止通过征地来新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量的土地，推动收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。针对房地产发展新模式，要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系。会议明确要求因城施策优化房地产调控，支持城市政府依法运用自主权。确保新旧模式转换平稳有序。在2026年，要完善商品房开发、融资、销售等基础性制度。在房地产销售上，推进现房销售制，新出让土地的商品房项目优先选择现房销售。

全面摸清城市房屋、设施、土地等家底。

城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面，当然，也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。

第二次世界大战后，西方国家一些大城市中心地区的人口和工业出现了向郊区迁移的趋势。原来的中心区开始“衰落”——税收下降，房屋和设施失修，就业岗位减少，经济萧条，社会治安和生活环境趋于恶化。面对这种整体性的城市问题，西方许多国家纷纷兴起了一场城市更新运动。

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程．但是现代意义上大规模的城市更新运动(urban renewal)则是始于1960年代1970年代的美国。由联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收．然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新’。虽然城市更新综合了改善居住、整治环境振兴经济等目标．较以往单纯以优化城市布局改善基础设施为主的“旧城改造”涵盖了更多更广的内容但是其所引发的社会问题却相当多．特别是对于有色人种和贫穷社区的拆迁显然有失公平．因而受到社会严厉批评而不得不终止。1980年代后．美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了谨慎的．渐进的脱社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。所谓的城市土地再利用(land reuse)则是对于小块土地或建筑物重新调整用途(例如将工业区、码头区转变为商业区等)，往往并不牵涉到大规模的街区(特别是居住用地)调整，例如波士顿的昆西市场(Quincy market)改造。在最早的工业化国家英国，城市更新的任务更加突出也更倾向于使用城市再生(urban regenerate)这个字眼，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善．而有更广泛的社会与经济复兴意义。

基于西方城市更新的历史和经验，在1980年代初期，陈占祥把城市更新主要定义为城市“新陈代谢”的过程。在这一过程中，更新途径涉及多方面，既有推倒重来的重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复等。当中国城市经历了1980年代的飞速发展后，很多城市问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。吴良镛从城市的“保护与发展”角度，在1990年代初提出了城市“有机更新”的概念。值得注意的是，它是针对城市历史环境的更新，但这个概念比较强调城市物质环境，而对与其相关的经济、社会、文化等方面涉及较少。进入2000年以来，学者们开始注重城市建设的综合性与整体性，很多文章也给出对“城市更新”新的理解。在于今看来，“城市更新是一门系统理论科学，要从构建城市生态平衡的角度去研究城市更新，并探索出可持续发展的全新模式。”

2019年11月20日，中国城市更新（长三角）峰会在沪举行。

2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓励。

2022年1月，北京市第十五届人民代表大会第五次会议召开第二次全体会，市人大常委会主任李伟向大会报告工作。让“城市更新”有法可依、有矩可循，是破解城市发展痛点、难点、堵点的前提和基础之一。2022年，北京市人大常委会拟审议城市更新条例，城市更新今后将有法规保驾护航。

2022年7月，南京市第二批城市更新试点项目名单公布，包含居住类、生产类、公共类、综合类四种类型，共计12个项目。

2023年全国实施各类城市更新项目有6.6万个，完成投资2.6万亿元，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个，养老托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展了草坪开放空间1.1万公顷。2023年起，截至2024年7月，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。

2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个；1月份至6月份，新开工改造城镇老旧小区3.3万个。

2024年6月，媒体报道，湖北多地住房和城乡建设局已经更名为“住房和城市更新局”。同月，青岛市通过财政部、住房城乡建设部组织的城市更新示范城市专家评审和现场答辩并通过公示，成功入选15个城市更新示范城市。

截至2024年7月，全国共计实施城市更新项目6.6万个。其中，围绕既有建筑改造利用，已改造78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。此外，全国已实施完整社区建设项目2900多个，精准补齐“一老一幼”设施3500多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个，改造城市燃气等各类管道约10万公里，修复城市破损山体4.97万平方米，新建和改造城市绿地3.4万公顷。

2024年，中国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，其中包括了城镇老旧小区改造、完整社区建设、历史文化保护等多种类型项目，全国已有410多个城市成立了城市更新工作领导小组，21个城市设立城市更新局，常态化推进城市更新工作专职管理。在构建制度政策框架方面，1个省9个城市出台了城市更新条例，92个城市出台了管理办法，150个城市印发指导性文件，城市更新目标任务、路径程序逐渐清晰，297个地级及以上城市全面开展城市体检的同时，各地还创新多元化城市更新投融资机制，12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息，28个城市设立了城市更新基金，总资金规模达4550亿元。

2024年12月《全国住房城乡建设工作会议》住房城乡建设部党组书记、部长倪虹同志指出：——大力实施城市更新。坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。

2025年3月5日，《2025年国务院政府工作报告》提出，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造。

2025年3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，从2019年中央部署实施城市更新以来，已累计开工改造城镇老旧小区28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超过13万部。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，将“着力稳定房地产市场”放在第二条主要有几方面原因：一方面，保交房任务全面完成以后，行业调整对民生保障的冲击基本解决了；另一方面，随着行业出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也过去了；另外，以新房和二手住房合并计算的总交易量，已经实现了量的稳定；最后，房地产稳定除了住建系统的工作外，更重要的是就业、收入、人口、城镇化等经济基本面的修复，以及房地产新模式的打造，这是一个事关多部门的系统工程。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，高质量推进城市更新对建设国内市场、支持内需意义重大：一方面，城市在内循环市场中定位提升为枢纽，作为经济活动重要载体，其功能完善对促进生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大；另一方面，基于城市发展的新阶段，当前要把城市更新作为城市高质量发展的重要抓手，并将其和社会经济发展、稳楼市等工作进行有力结合。

2025年12月18日，重庆城市建设技师学院正式揭牌，由重庆市城市建设高级技工学校升级而来，办学层次提升。学院旨在为重庆超大城市现代化治理输送高技能人才，服务城市更新、智慧建造、市政运维等重点方向。学院聚焦13个专业，包括人工智能技术应用、无人机应用技术、应急救援技术、环境保护与检测、市政工程施工等，精准对接城市建设发展需求。构建“工学一体”人才培养新模式，深化产教融合、校企合作，强化内涵建设。

城市更新的方式可分为再开发(redevelopment)、整治改善(rehabilitation)及保护(conservation)三种。

再开发的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应，不仅降低了居民的生活品质，甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而，必须拆除原有的建筑物，并对整个地区重新考虑合理的使用方案。建筑物的通途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等，都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查，包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

整治改善的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。对整治改善地区也必须做详细的调查和分析，大致可细分为以下三种情况：

整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。

2020年6月8日，为进行城市更新，山东省菏泽市将实施城市品质提升三年行动，将城市更新行动细化为风貌特色、蓝绿空间、空气洁净等8个提升专项行动。

为推进城市更新，2019年1月7日，中美华尔集团与菏泽市政府就菏泽市牡丹文化、古城开发建设及单县浮龙湖旅游开发有关事项进行考察洽谈。2019年2月，山东省菏泽市人民政府与中美华尔集团在京签署战略合作协议，携手推进菏泽市城市更新、文化旅游目的地落地、特色产业小镇、城市商业更新等项目及全域旅游的发展。

保护适用于历史建筑或环境状况保持良好的历史地区。保护是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城市和历史城区。

历史地区保护更多关心的是外部环境，强调保护延续地区居民的生活。所以要保护好历史城区的传统风貌和整体环境，保护真实历史遗存。要鼓励居民积极参与，建设和改善地段内的基础设施，改善居民住房条件，以适应现代化生活的需要。保护除对物质形态环境进行改善之外，还应就限制建筑密度、人口密度、建筑物用途及其合理分配和布局等提出具体的规定。

以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

与文遗保护的区别

城市更新和城市历史文化遗产保护面对的都是已建成的城市地区，因此两者之间存在着必然的联系。无论是在需要保护的地区还是在需要更新的地区，都同时面临保护与更新两方面的问题。差别只是，在保护地区中，需要受到保护的东西所占的比重较大，而在更新地区，需要更新的东西占了绝大多数。但是，它们的目标都是为了通过塑造一个富有特色的城市形象，通过改善城市的生活品质，去实现适应并促进城市持续发展的共同目标。

陈占祥把城市更新主要定义为城市“新陈代谢”的过程。吴良镛，总结出“有机更新”理论，该理论的核心要点是城市有机更新要做到以人为本、满足社会发展需求的同时传承区域历史文化。张平宇，提出“城市再生”概念，他认为城市再生的关键在于发现问题、分析问题、解决问题，并提出应当通过制定相对应的政策来解决城市涌现的问题。于今，早在2001年国内首次提出“城市更新”概念，他认为城市更新是对城市中某衰败区域进行拆除、改造、投资和建设，使之重新焕发活力的过程，概念中指出更新的对象主要是客观存在实体改造以及生态、文化、休闲环境的改造。王林，提出建立“更新、保护、创新”的城市有机生长理念，更多地通过政府、市场、公众的共同合作与协商,积极地探索和创新城市更新的政策与多方支撑。加强城市历史风貌品质提升与街区精细治理工作，提出城市设计在城市更新精细化管理中的运用。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出建立房屋全生命周期安全管理制度，强化房屋安全体检与隐患治理。中国灾害防御协会作为应急管理部指导的国家级行业协会，率先响应政策号召，推出“房屋体检师”专项能力培训及《房屋体检机构能力评价》标准体系，为行业输送专业化、标准化技术人才。