李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员。李宇嘉长期从事房地产政策研究，聚焦房地产市场调控与风险防范。2024年5月提出取消首套及二套房贷利率下限、盘活存量房产等建议，主张通过降准降息缩小房贷利率与无风险利率差距，激励年轻人和新市民购房；同年参与分析央行下调公积金贷款利率、首付比例调整等政策，指出全面降成本是楼市政策主基调，有助于稳定价格体系和促进房源循环。2025年分析指出房地产市场供需趋于新平衡，呈现“止跌回稳”态势，强调通过城中村改造、供需结构优化巩固长效机制。李宇嘉分析指出，2025年1-11月全国新房待售面积同比增幅创2022年以来新低，表明待售控制改善，供求关系好转，是实现止跌回稳的路径。同年9月解读房价跌幅收窄现象，指出市场探底趋势明显。2025年12月指出现房销售制度是房地产新模式最重要的组成部分之一，有助于防范交付风险并提升房屋品质，并指出要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房和二手房市场作为一个整体来看待。在住建部会议上，李宇嘉解释了将“着力稳定房地产市场”放在第二位的原因。针对2025年12月发布的个人销售住房增值税税率下调政策，李宇嘉指出该政策有助于降低交易成本、释放需求，并疏通“卖旧买新”的置换链条。

李宇嘉解释称，将“着力稳定房地产市场”放在第二条的原因包括：保交房任务全面完成以后，行业调整对民生保障的冲击基本解决了；随着行业出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也过去了；以新房和二手住房合并计算的总交易量，已经实现了量的稳定；房地产稳定除了住建系统的工作外，更重要的是就业、收入、人口、城镇化等经济基本面的修复，以及房地产新模式的打造。

针对2025年12月中央经济工作会议对2026年的部署，提出着力稳定房地产市场，重点举措包括：

因城施策控增量、去库存、优供给，具体路径包括土地供应量的动态调节、围绕产城人融合优化供应结构；加快构建房地产发展新模式，结合保障房消化库存。

李宇嘉指出，总体来说，当前，无论是新房销售去化的周期，还是二手房的挂牌量及去化周期，大部分城市仍超过了合理区间。因此，短期内必须要控制供给。

李宇嘉指出防风险仍是2026年房地产重点任务，已出险企业风险处置仍在进行中，新增龙头房企债务风险加剧市场担忧。当前广义库存包含未开发土地、在建未售及在售房源，叠加热点城市改善型项目去化周期延长，导致2026年去库存迫切性显著增加

李宇嘉表示，去库存工作重回政策重心，2026年也要进一步细化供给策略，比如探索按照行政区的去化周期来决定开工和供地等。

李宇嘉同样认为，目前，全国房地产新开工、开发投资和销售等主要指标的下行趋势，不仅是行业收缩的被动结果，也是主动严控增量的反映。在房地产供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。

李宇嘉分析指出，“这是一个好迹象。待售控制住了，新房供求关系改善，最终会传导至二手房市场，这是止跌回稳的路径”。李宇嘉认为，只有供需两端同步发力，房地产行业和市场才能渐进稳定下来。

新房销售放缓影响后续保交房任务

李宇嘉表示，北京的住房消费潜力主要在京常住的非户籍人口，无论是基于扎根、结婚、学位的刚需，还是刚性改善，都是需求的主体。过去受制于高房价、社保缴纳门槛限制等导致需求释放不充分。当前房价调整幅度大、购房贷款及税费成本降至历史最低，前期积累需求有释放动力。北京新政将有效促进市场需求释放，有助于市场交易量回温及交易价格企稳。

根据2025年中央经济工作会议的最新部署，需有序推动‘好房子’建设。

强调需协同推进：

李宇嘉提出三点建设标准：避免将“好房子”等同于“大房子”“贵房子”；不能单纯依赖科技和材料堆砌；需实现差异化供应，制定普通住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房对应标准。

李宇嘉在2025年12月全国住房城乡建设工作会议上表示，高质量的城市更新是将存量更新与城市功能修复、配套短板补齐、新型城镇化、新产业新业态培育等结合起来。在通过城市更新释放存量空间的同时，也起到扩大内需的作用。

李宇嘉还解释了将“着力稳定房地产市场”放在第二位的原因，包括保交房任务全面完成以后，行业调整对民生保障的冲击基本解决了；随着行业出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也过去了；以新房和二手住房合并计算的总交易量已经实现了量的稳定；以及房地产稳定更依赖于就业、收入、人口、城镇化等经济基本面的修复和房地产新模式的打造，这是一个事关多部门的系统工程。

李宇嘉认为，当前全国房地产新开工、开发投资和销售等主要指标的下行趋势，不仅是行业收缩的被动结果，也是主动严控增量的反映。在房地产供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。

李宇嘉指出四季度政策组合拳成效初显：2025年1-11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，需高度重视后续保交房任务实施效果；二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%；2025年11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米；2025年1-11月全国新建商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%。

李宇嘉分析指出，今年1-11月，全国新房待售面积同比增幅为2.6%，比上月下降0.5个百分点，创2022年以来新低，表明待售控制改善，供求关系好转，最终传导至二手房市场，是实现止跌回稳的路径。他强调供需两端同步发力对行业稳定的重要性。

此外，李宇嘉在2025年12月指出，要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待，目前15个省市二手房交易超过新房，30个重点城市二手房交易量占比接近70%，一线城市二手房交易量创下4年来新高。

李宇嘉强调需注意避免三个供应误区：不能把“好房子”等同于“大房子”“贵房子”；不能仅是堆科技、堆材料；不能同质化、大规模批量供应，要满足各类人群需求实现差异化供应

从中长期看，行业将向民生和保障方向转型，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。当前需综合处置已出险企业风险、新增龙头房企债务风险及保交房后续任务（需警惕新房销售放缓导致保交房压力延续），实现行业软着陆。

2024年5月，李宇嘉指出取消首套及二套房贷利率政策下限可缩小与无风险利率差距，激励年轻人和新市民购房。他建议通过降准、降息等政策全面降低购房成本，适应市场供求关系逆转。

作为2025年政策新抓手，认为该改造可释放结构性住房需求：