租赁投资是企业以实物资产租赁或无形资产租赁形式对其他企业实施资本投入的经济行为，其核心特征是通过让渡资产使用权获取长期收益。根据《
企业会计准则第21号——租赁》，租赁投资按实质可分为
融资租赁与
经营租赁，其中融资租赁因实质转移资产所有权风险报酬而具有投资属性。该投资方式需遵循特定的会计处理规则：承租方需按最低租赁付款额现值确认资产与负债，出租方则以租赁投资净额（最低租赁收款额与未担保余值之和扣除未实现融资收益）核算投资规模。2020年《租赁准则修订征求意见稿》提出取消承租人融资与经营租赁的区分标准，强化租赁投资在财务报表中的统一列示要求。
融资租赁需满足五项认定标准：租赁期占资产寿命75%以上、最低付款额现值达资产公允价值90%以上、租赁期满所有权转移、特殊购买权价格显著低于行权时公允价值、资产专用性不可替代。经营租赁则不具备上述特征，仅转移资产使用权。
承租人处理确认融资租赁资产时，按资产公允价值与最低租赁付款额现值孰低原则入账，差额计入未确认融资费用。未确认融资费用需采用实际利率法在租赁期内分摊，计入当期损益。对于经营租赁，租金支出按直线法确认为费用。
该指标由最低租赁收款额、未担保余值之和扣除未实现融资收益构成，反映出租人在租赁投资中的实际资金规模。若未担保余值减少超过10%，需重新评估租赁内含利率并调整后续收益分配方案。
2020年修订草案取消承租人融资租赁与经营租赁的划分标准，要求除短期租赁（≤12个月）和低价值资产租赁（≤$5000）外，所有租赁均需确认使用权资产和租赁负债。该修订强化租赁投资活动的资产负债表列示，消除表外融资操作空间。
售后租回交易需判断资产转让是否满足销售条件：若构成融资租赁，售价与账面价值差额按资产折旧进度递延分摊；若为经营租赁且交易价格公允，差额可直接计入当期损益。出租人需披露租赁资产风险保留策略及未担保余值变动情况。
承租人应披露租赁资产类别、租赁负债折现率、未来五年付款额时间分布等核心信息。出租人需列示租赁投资净额构成、未实现融资收益分配进度及重大租赁合同条款。所有披露内容应当与租赁投资形成的权利义务关系直接相关。